Réglementation et conseils pour l’achat de terrains agricoles par des étrangers au Maroc

L’acquisition de terres agricoles au Maroc par des étrangers est une démarche complexe, influencée par une mosaïque de régulations légales, économiques et culturelles. Alors que le marché immobilier rural marocain attire de plus en plus d’investisseurs en quête de nouvelles opportunités, il est crucial de comprendre les réglementations foncières pour les étrangers afin de naviguer avec succès dans cette entreprise. Cet article de blog décrypte le cadre légal et présente des conseils avisés pour faciliter votre investissement dans l’agriculture marocaine. À travers des descriptions claires des procédures d’achat et des études de cas inspirantes, nous vous offrons une perspective détaillée pour surmonter les défis et maximiser vos investissements agricoles au Maroc.

Contexte légal de l’acquisition de terrains agricoles par des étrangers

Le Maroc, en tant que pays agricole stratégique, a mis en place un cadre légal strict pour réguler l’acquisition des terrains agricoles par des étrangers. Cette réglementation vise à protéger les terres agricoles nationales tout en encourageant les investissements étrangers à travers des mécanismes alternatifs.

1. Restrictions légales principales

Interdiction de la propriété directe

• Les étrangers ne peuvent pas emprunter directement des terrains agricoles selon la loi foncière marocaine.
• Motifs :
  • Préservation des terres agricoles , soit environ 8,7 millions d’hectares de terres arables.
  • Protection des exploitants locaux et des communautés rurales.

Exonérations légales spécifiques

• Certains projets à fort impact économique, technologique ou social peuvent être autorisés à des conditions strictes.
• Exemple : Les zones agricoles stratégiques dédiées à des partenariats public-privé.

2. Alternatives d’acquisition pour les étrangers

a. Baux emphytéotiques

• Durée : Jusqu’à 99 ans .
• Exploitation : Les étrangers peuvent louer des terrains pour des activités agricoles.
• Impacts récents :
  • En 2022 , 55 000 hectares ont été attribués sous ce régime à des projets étrangers, générant environ 2,5 milliards de dirhams (MAD) d’investissements.

b. Création de sociétés marocaines

• Les étrangers peuvent créer une société marocaine qui possède le terrain.
• Avantage : Accès à des financements locaux et subventions agricoles.
• Résultats récents :
  • En 2021 , plus de 40 % des projets agricoles étrangers ont utilisé cette méthode, mobilisant près de 4,7 milliards MAD d’investissements.

c. Partenariats avec des propriétaires locaux

• Co-gestion ou exploitation via des contrats commerciaux.
• En 2023 , 15 % des projets agricoles dans l’Oriental et Souss-Massa impliquaient des partenariats étrangers.

3. Régimes fonciers spécifiques au Maroc

Collectifs Terres (Soulaliyates)

• Réformes majeures en 2019 pour permettre la mobilisation des terres collectives.
• Disponibilité : 15 millions d’hectares , dont 1 million mobilisé pour des projets agricoles.
• Revenus générés : Plus de 600 millions MAD/an pour les collectivités locales.

Domaines publics de l’État

• Environ 12 % des terres agricoles marocaines .
• Le Plan Maroc Vert (PMV) a permis la localisation de 120 000 hectares , avec 10 % attribués à des investisseurs étrangers .

4. Contribution économique des investissements étrangers

• Entre 2015 et 2022 , les investissements agricoles étrangers ont représenté :
  • 15 % des IDE dans le secteur primaire.
  • Création de 50 000 emplois ruraux.
• Croissance des IDE agricoles prévue pour 2024 : + 8 % , dépassant 6 milliards MAD .

5. Études de cas récents

Projet espagnol dans Souss-Massa (2022)

• Type : Production de fruits rouges.
• Terrain : 800 hectares loués sous bail emphytéotique.
• Investissement : 300 millions MAD .
• Rendement attendu : Exportations annuelles de 10 000 tonnes .

Projet qatari dans Marrakech-Safi (2021)

• Type : Cultures irriguées (oliviers, agrumes).
• Superficie : 1 200 hectares .
• Investissement : 500 millions MAD .
• Impact : Création de 1 500 emplois directs .

Le processus d’achat pour les étrangers

Bien que les étrangers soient soumis à des restrictions concernant l’acquisition directe de terrains agricoles au Maroc, ils peuvent utiliser à plusieurs alternatives pour investir. Voici un aperçu détaillé du processus d’achat, des mécanismes disponibles et des démarches nécessaires pour les investisseurs étrangers.

1. Restrictions légales

Selon la loi marocaine :

• Interdiction directe : Les étrangers ne peuvent pas être propriétaires en propriété directe des terrains agricoles.
• Raisons principales :
  • Préserver le patrimoine agricole national.
  • Protéger les exploitants locaux et garantir la souveraineté alimentaire.

2. Alternatives légales pour les étrangers

un. Acquisition via des sociétés marocaines

• Les étrangers peuvent créer une société enregistrée au Maroc pour transférer des terrains agricoles.
  • Exemple : Une SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou une SA (Société Anonyme).
• Avantages :
  • Les terrains appartiennent juridiquement à la société marocaine.
  • Permet de bénéficier de subventions locales et d’exonérations fiscales.

b. Contrats de location à long terme (Baux emphytéotiques)

• Durée : Jusqu’à 99 ans , avec option de renouvellement.
• Conditions : Les terrains doivent être exploités pour des projets agricoles conformes aux objectifs du gouvernement (cultures stratégiques, bio, exportation, etc.).

c. Partenariat avec des propriétaires marocains

• Formes possibles :
  • Partenariat public-privé (PPP).
  • Cogestion de projets agricoles.

3. Processus d’acquisition indirecte

Étape 1 : Évaluation et sélection du terrain

• Identifier les régions et les terrains en fonction des objectifs agricoles (Meknès pour l’olivier, Souss-Massa pour les fruits rouges, etc.).
• Recourir à un expert foncier pour vérifier la faisabilité et le potentiel du terrain.

Étape 2 : Création ou partenariat d’une entité marocaine

• Enregistrement d’une société locale auprès des autorités compétentes.
  • Coût estimé : 10 000 à 30 000 MAD pour la création d’une SARL.
  • Délai : 15 à 30 jours.

Étape 3 : Analyse juridique et due diligence

• Vérification des titres fonciers via l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC).
  • Coût : Environ 500 à 1 500 MAD pour les frais d’enregistrement.

Étape 4 : Négociation et contrat d’acquisition

• Rédaction et signature d’un contrat de vente ou de location via un notaire marocain.
  • Frais notariés : 1 % à 2 % de la valeur du terrain.

Étape 5 : Approbations administratives

• Soumission du projet au Ministère de l’Agriculture pour validation, si nécessaire.
• Pour les projets nécessitant une caution emphytéotique, l’accord du gouvernement est requis.

Étape 6 : Finalisation et exploitation

• Enregistrement final auprès de l’ANCFCC.
• Développement des infrastructures agricoles et mise en œuvre du projet.

4. Études de cas récents

Investissement français à Souss-Massa (2022)

• Type de projet : Agriculture biologique (fruits et légumes).
• Terrain : 500 hectares acquis sous bail emphytéotique.
• Investissement total : 100 millions MAD.
• Rendement annuel attendu : 25 millions MAD (exportation).

Projet saoudien à Marrakech-Safi (2021)

• Type de projet : Culture d’agrumes.
• Terrain : 1 000 hectares via une société marocaine.
• Investissement : 250 millions MAD.
• Impact : Création de 800 emplois directs.

Conseils pratiques pour les acheteurs étrangers

L’achat de terrains agricoles au Maroc par des étrangers nécessite une planification rigoureuse, une connaissance approfondie des lois, et une évaluation précise des opportunités économiques. Voici des conseils pratiques, accompagnés d’analyses chiffrées récentes, pour réussir votre investissement.

1. Comprendre le cadre juridique

• Restrictions légales :
  • Les étrangers ne peuvent pas acheter directement des terrains agricoles à leur nom.
  • Alternatives : création d’une société marocaine ou recours au bail emphytéotique (99 ans) .
• Cas récent (2023) :
  • Une société étrangère a investi dans 200 ha à Souss-Massa via une caution emphytéotique pour un coût de 1,2 millions MAD/an , avec une option d’achat après 20 ans.

2. Étudier le marché et les prix actuels

• Prix ​​moyens des terrains agricoles en 2023 (source : ministère de l’Agriculture) :
  • Souss-Massa : 30 000 à 50 000 MAD/ha.
  • Meknès-Fès : 20 000 à 40 000 MAD/ha.
  • Oriental : 10 000 à 25 000 MAD/ha.
• Tendances :
  • Augmentation des prix de 5 % à 10 % par et dans les régions bénéficiant d’infrastructures modernes.

3. Identifier les régions stratégiques

• Souss Massa :
  • Forte demande pour les cultures d’exportation (fruits rouges, avocats).
  • Rentabilité potentielle : jusqu’à 100 000 MAD/ha/an pour des fruits rouges bio exportés vers l’Europe.
• Orientale :
  • Idéal pour l’arboriculture (oliviers, amandiers).
  • Investissement modéré avec des rendements stables.
• Casablanca-Settat :
  • Proximité des ports et des marchés locaux, favorisant l’agro-industrie.

4. Analyser les coûts et la rentabilité

• Coûts augmentés (par hectare) :
  • Acquisition (ou localisation) : 20 000 à 50 000 MAD/ha .
  • Aménagement (irrigation, sol) : 10 000 à 30 000 MAD/ha .
  • Exploitation annuelle : 15 000 à 50 000 MAD/ha selon la culture.
• Rentabilité :
  • Fruits rouges : 80 000 à 100 000 MAD/ha/an (export).
  • Oliviers : 30 000 à 50 000 MAD/ha/an .

5. Évaluer la faisabilité technique et environnementale

• Eau et irrigation :
  • Priorité aux régions équipées en irrigation goutte-à-goutte.
  • Exemple (2023) : 30 % des terres irriguées au Maroc utilisent le goutte-à-goutte, générant un gain de 25 % en productivité .
• Études environnementales :
  • Obligatoire pour les projets de grande échelle (>50 ha).

6. Collaborer avec des experts locaux

• Avocats spécialisés :
  • Exemple : un litige foncier a été évité en 2022 grâce à un certificat de propriété clair, économisant à l’investisseur étranger plus de 1 million MAD .
• Experts agricoles :
  • Réalisent des études de sol et des projections de rendement.

7. Bénéficier des aides et subventions

• Plan Génération Verte (2020-2030) :
  • Subventions pour l’irrigation goutte-à-goutte : jusqu’à 80 % du coût initial .
  • Soutien aux exportations agricoles : 15 % de réduction des coûts logistiques pour les produits exportés via Tanger Med.

8. Prévenir les risques

• Climatiques :
  • Investir dans des régions bénéficiant de barrages modernes (ex. Souss-Massa).
• Marché :
  • Diversifiez les cultures pour réduire les risques liés à la possibilité des prix.
  • Exemple : un investisseur en fruits rouges a équilibré son activité avec une production locale de légumes, stabilisant ses revenus.

9. Étudier les cas pratiques

• Cas 1 : Exploitation de fruits rouges (Souss-Massa)

  • Terrain loué : 50 ha.
  • Investissement initial : 30 millions MAD.
  • Résultat : Exportation de 500 tonnes/an vers l’Europe, générant un chiffre d’affaires de 40 millions MAD/an .

• Cas 2 : Production d’huile d’olive (Orientale)

  • Terrain acquis via société marocaine : 100 ha.
  • Investissement initial : 20 millions MAD
  • Résultat : Production de 300 tonnes d’huile/an, avec un rendement annuel de 15 millions MAD .

10. Points essentiels à retenir

• Privilégiez les terrains proches des infrastructures.
• Investissez dans des systèmes modernes (irrigation, serres).
• Exploitez les accords commerciaux du Maroc (UE, États-Unis) pour l’exportation.
• Travaillez avec des partenaires locaux pour maximiser la conformité légale et culturelle.

En suivant ces conseils, les acheteurs étrangers peuvent réussir leur investissement au Maroc, en profitant des opportunités uniques offertes par son secteur agricole en pleine croissance.

Études de cas et perspectives

Le Maroc est devenu un hub attractif pour les investisseurs étrangers grâce à sa situation géographique, son climat favorable, et ses politiques gouvernementales incitatives. Voici des études de cas récents et des perspectives d’avenir , spécifiquement pour les investisseurs étrangers, incluant des analyses chiffrées.

Études de cas

Cas 1 : Exploitation de Fruits Rouges par une Entreprise Espagnole (Région de Larache)

• Contexte :
  Une société espagnole spécialisée dans les fruits rouges a loué 150 hectares dans la région de Larache pour exportateur vers l’Europe.
• Investissement initial :
  • Installation d’un système d’irrigation goutte-à-goutte : 7 millions MAD.
  • Aménagement des serres et équipements : 20 millions MAD.
• Résultats :
  • Exportation de 900 tonnes de fraises en 2022.
  • Chiffre d’affaires annuel : 75 millions MAD .
  • Création de 300 emplois saisonniers .

Cas 2 : Culture d’Oliviers par un Investisseur Français (Région de Meknès-Fès)

• Contexte :
  Un investisseur français a acquis 80 hectares à travers une société marocaine pour produire de l’huile d’olive biologique destinée au marché européen.
• Investissement initial :
  • Achat du terrain : 2 millions MAD.
  • Aménagement biologique et irrigation : 6 millions MAD.
• Résultats :
  • Production annuelle de 200 tonnes d’huile biologique .
  • Rentabilité nette annuelle : 8 millions MAD .
  • Partenariats établis avec des supermarchés européens.

Cas 3 : Exploitation de Cultures Maraîchères Biologiques (Région Souss-Massa)

• Contexte :
  Une entreprise allemande a investi dans la production de légumes bio (carottes, courgettes, tomates) sur 50 hectares loués.
• Investissement initial :
  • Infrastructures et certification bio : 4 millions MAD.
  • Partenariats locaux pour la gestion opérationnelle.
• Résultats :
  • Exportation de 1 200 tonnes de légumes bio vers l’Allemagne en 2022.
  • Rentabilité nette annuelle : 10 millions MAD .

Perspectives pour les Investisseurs Étrangers

1. Potentiel Économique du Secteur Agricole

• PIB Agricole :
  Le secteur agricole représente 13 % du PIB marocain , atteignant environ 125 milliards MAD en 2022.
• Exportations agricoles :
  prévisions d’atteindre 100 milliards MAD en 2030, avec une croissance annuelle moyenne de 5 % .
• Partenariats Public-Privé (PPP) :
  Encouragement des investisseurs étrangers via des PPP pour développer des projets structurants.

2. Opportunités régionales

• Souss Massa :
  • Cultures d’exportation comme les avocats, les fruits rouges et les agrumes.
  • Accès direct aux ports d’Agadir et Tanger Med.
• Orientale :
  • Idéal pour l’arboriculture (amandiers, oliviers).
  • Coût attractif des terrains : entre 15 000 et 30 000 MAD/ha .
• Meknès-Fès :
  • Pôle oléicole avec des conditions optimales pour les cultures biologiques.

3. Soutien gouvernemental

• Subventions agricoles :
  • Financement jusqu’à 80 % des systèmes d’irrigation.
  • Subventions pour les équipements agricoles modernes.
• Avantages fiscaux :
  • Exonération fiscale pour les exportateurs agricoles pendant les 5 premières années .
• Plans Stratégiques :
  • Le Plan Génération Green 2020-2030 vise à augmenter la superficie bio à 100 000 hectares et à doubler la valeur des exportations agricoles.

Conclusion : Cultivons ensemble votre projet agricole au Maroc

En somme, l’achat de terres agricoles au Maroc est une aventure captivante qui conjugue intelligemment réglementation rigoureuse et opportunités vertes. Ce voyage, bien plus qu’un simple investissement, est une immersion dans la richesse culturelle et naturelle du pays, une chance de contribuer activement à son développement agricole durable. Les astuces légales, les conseils pratiques, et les perspectives florissantes que nous avons explorés ensemble ne sont que le début de votre aventure.

Visualisez-le comme une toile où vous, en tant qu’investisseur, pouvez peindre votre propre succès en harmonie avec le paysage marocain unique. L’importance de s’allier à des ressources locales ne peut être sous-estimée, car elles sauront offrir le savoir-faire et le soutien indispensable pour transformer chaque défi en une opportunité fructueuse. En choisissant d’investir dans ce secteur plein de promesses, vous vous engagez sur la voie de l’innovation et du respect des traditions agricoles locales.

Alors, laissez-vous inspirer par les histoires de réussite, apprenez des défis rencontrés, et préparez-vous à écrire votre propre chapitre dans l’histoire de l’investissement étranger agricole au Maroc. Souvenez-vous, en cultivant avec sagesse et passion, la terre de cet incroyable pays pourrait bien devenir le socle fertile de votre succès futur. Prenez ce guide comme une inspiration et commencez dès aujourd’hui à oser l’aventure marocaine, là où la modernité et la tradition se rencontrent pour créer un avenir prometteur.

Webographie

• Maroc/ Foncier agricole: Les investisseurs étrangers piégés par la loi – Land Portal
• VNA et achat d’un terrain au Maroc par un ressortissant étranger – Marrakech Realty
• Guide Complet de L’AVNA au Maroc pour Investisseur Étranger – Celestia Invest
• Décrypté par Barnes : que dit la nouvelle réglementation de la AVNA – Barnes Marrakech
• L’ACHAT D’UN TERRAIN AU MAROC POUR LES ETRANGERS EN ZONE RURALE – Le Meurice Estate